این یک بحث کلیشه ای است که بگوییم مسکن شهر دنور به طور فزاینده ای برای افراد متوسط طبقه کارگر غیرقابل دستیابی شده. با شرکت در فرآیند دنورایت در سه سال گذشته، بارها نگرانی‌هایی را درباره جابجایی تکلیفی و خالص سازانه را شنیده ایم. در این قسمت قصد داریم تا نگاهی دقیق تر به عرضه و تقاضای مسکن در شهر دنور بیاندازیم.
یکی از مسئله هایی که در باور عموم شهر دنور سبب افزایش هزینه مسکن بوده، رشد سریع شهر عنوان میشود. در اولین نگاه به نظر میرسد که هزینه توسعه را مسکن میپردازد و افزایش پیدا میکند. چرا که ساکنان به نفع جمعیت مرفه تری که از خارج از ایالت به شهر دنور نقل مکان می کنند، مجبور به کوچ میشوند. بنابراین اگر توسعه را متوقف کنیم، مردم از مهاجرت به دنور دست خواهند کشید، به نظر درست است؟ باید بگویم متاسفانه این مسئله اصلا صحیح نیست مگر اینکه دیواری در اطراف دنور بسازیم و شروع به بررسی مردم و اهدافشان کنیم چیزی شبیه به ویزا. اما در هر صورت مردم همچنان به اینجا نقل مکان خواهند کرد. کیفیت شگفت‌انگیز زندگی و فرصت‌های اقتصادی همیشه باعث جذب مهاجر خواهد شد. اما بدون عرضه مسکن، خانه‌ها و آپارتمان‌های موجود طبیعتا گران خواهند شد. عرضه محدود مسکن هزینه های مسکن را افزایش می دهد و به زودی تنها افرادی می توانند به اینجا نقل مکان کنند یا بمانند، افراد بسیار ثروتمند خواهند بود. سانفرانسیسکو و به طور محلی بولدر، نمونه‌های خوبی ازشهر هایی هستند که توسعه خود را از طریق مقررات مختلف کاربری زمین محدود کردند و کمبود شدید خانه ایجاد کردند که باعث افزایش سرسام‌آور قیمت‌ها شده.
یکی دیگر ازنظریه های محبوب کنترل اجاره بها است. اگر اجاره‌ها را دستوری کنیم، می‌توانیم رشد را محدود کنیم و دنور را مقرون به صرفه نگه داریم، باز هم فکر میکنید درست است؟ دوباره اشتباه کردید. نه تنها کنترل اجاره در شهر کلرادو در سطح ایالت ممنوع است، بلکه کمک چندانی به تهیه خانه نمی کند. در واقع، شهرهایی که تحت قانون کنترل میزان اجاره بها هستند، از ارزان ترین شهرهای آمریکا هستند. به عبارت ساده تر، کنترل دستوری اجاره بها تقاضا برای مسکن را افزایش می دهد، زیرا افراد بیشتری قادر به پرداخت هزینه زندگی مستقل هستند اما به عرضه توجهی نمی کند. وقتی تقاضا رشد می کند و عرضه ثابت می ماند، کمبود مسکن ایجاد می شود این یک اصل اقتصادی است. آپارتمان های تحت کنترل پرداخت اجاره بها دارای نرخ گردش مالی کم به هیچ هستند (مردم علیرغم تغییر نیازشان به فضای مسکن در طول زمان، آنها را حفظ می کنند). بنابراین عرضه کم و گردش مالی کم باعث میشود مسکن مناسب برای اکثر افراد در دسترس نباشد. و شهر هایی مانند نیویورک با وجود سنت طولانی مقررات اجاره، مقرون به صرفه نیستند.
بنابراین چه کاری می توان انجام داد تا برای مثال شهر دنور مقرون به صرفه تر یا ارزان تر شود؟ در اقتصاد بازار، اگر عرضه مطابق با تقاضا باشد، قیمت ها تثبیت می شود و مسکن مقرون به صرفه تر می شود. در حالی که این احتمالاً یک ساده سازی فراتر از واقعیت است و ما همیشه برای ارائه مسکن با ارزان تر از نرخ بازار برای برخی از گروه ها به یارانه نیاز داریم، ساخت مسکن بیشتر باعث دستیابی به مسکن ارزان تر میشود. هنر این است که انواع مسکن را برای جمعیت‌های مختلف فراهم کنید تا افراد با هر پیشینه، سبک زندگی و درآمدی بتوانند مکان و نحوه زندگی خود را انتخاب کنند.
برای دهه‌ها، محله‌های شهری در شهر دنور به یک نوع ساختمان خاص محدود شده‌اند – خانه‌های تک خانوار. از طریق منطقه بندی تک واحدی (SU)، عرضه مسکن در این مناطق را محدود کردیم. در نتیجه، این محله‌ها غیرقابل‌قبول میشوند و در معرض توسعه مجدد با McMansions بزرگ هستند که متعلق به افراد مرفه تر میباشد. عرضه بیشتر مسکن در محله ها باعث می شود آنها مناسب تر شوند. برای تطبیق با رشد پیش بینی شده و جلوگیری از مهاجرت بیشتر، دنور باید منطقه بندی تک خانواده را حذف کند. در عوض، کد منطقه‌بندی باید به سازه‌های چند واحدی اجازه ساخت دهد که به مقیاس و الگوهای طراحی شهری تاریخی محله‌ها احترام بگذارند.
